坚持“一楼一主业”集聚改造 中投国控集团成为存量商办市场新势力
■河南经济报记者 郑浩 文/图
国家统计局发布的数据显示，截至2022年末，我国城镇人口占全国人口比重(城镇化率)为65.22%。按照世界城市化发展规律，城镇化率达70%至80%时，城市将进入持续而漫长的更新阶段，低效商业地产的存量盘活是其中一项重要内容。
当前国际社会不确定性因素增加，给全球经济蒙上了一层阴影，也给我国经济社会发展带来了不小冲击。数据显示，我国主要城市商业写字楼空置率在15%左右。近年来，北京、上海、天津、郑州等城市都出台了盘活存量低效商业地产的相关政策文件，多数大型国企也在探讨将闲置或者低效的产业推向市场。
可以看到，随着城市空间的日益拥挤，商业地产即将或者已经进入了“盘存”时代。在政策和市场的双轮驱动下，中投国控集团依靠自身二十年物业管理、商业管理的经验和资源，聚焦城市存量商业改造，近年来疾步迈向轻量化资产运营的新蓝海。
中投国控集团运营的武汉·当代梦工场
中投国控集团运营的国弘世纪大厦
位于郑州市二七区的法务大厦
位于郑州市的中投国控集团总部国弘巨正广场
存量商办密集入市 “盘存时代”已经到来
郑州是国家中心城市，也是创建中的国际消费中心城市，还是首批国家文旅消费试点城市，在多层政策叠加之下，城市更新将是一项持续行动。在城市更新中加速现代服务业提档升级是最现实的需求，其中提升商业写字楼的服务水平、链接能力，和促进消费业态的创新、升级，是城市更新的题中应有之义，这离不开存量空间的盘活、产业链的打造。
郑州市在城市更新进程中，实施了一系列市场外迁、产业上楼、低效产业改造文旅消费场景等措施，并引入运营商盘活老厂房建成的油化厂创意园、二砂文化创意园等，都是不动产盘存打造现代商业的典范。当前的经济环境下，商业写字楼租金下行，空置率居于高位，租金承压严重，中小型托管租赁公司难以为继。中投国控集团2004年成立，在城市物业管理、商业管理、酒店管理方面积累了丰富经验和资源，城市更新的趋势以及市场因素，让中投国控集团坚定了盘活城市低效产业的发展战略。
截至2024年5月，中投国控集团运营的商业楼宇资产已达110万平方米，规模接近国内第一梯队。数据显示，截至2024年一季度，郑州市甲乙级写字楼存量为518.4万平方米，零售物业超700万平方米，加上国企推向市场的闲置、低效资产，郑州市存量可商用不动产不低于1500万平方米，其中近年内有环境改造、设施更新需求的超过半数。
据住建部数据显示，截至2023年11月底，全国共实施各类城市更新项目约6.6万个，其中城镇老旧小区改造占据多数，低效、存量产业改建盘活也占到一定的比例。据《佳兆业2021年全国城市更新报告》，我国城市更新市场规模日益扩大，存量总市值为500万亿元，按年城市更新速率2%计算，城市更新项目将每年释放出10万亿元的市场，落后、低效资产的改扩建及盘活升级也是万亿级市场的新蓝海。
“从市场角度看，商业写字楼库存量较大，目前一线城市写字楼空置率大概在10%~20%，二线城市空置率大多超过30%，均处于相对较高的空置状态，租金承压。”中投国控集团董事长韩帅分析说，“面对商业办公地产去库存及降低空置率的压力，国家及各地都开始陆续释放利好新政，通过提供税收优惠、简化审批流程等政策支持，鼓励房地产投资者和运营商积极参与写字楼改造和运营。借势政策东风，新政下商业地产必然重拾价值，这给了我锁定低效商业地产盘存市场的信心。”
该集团商管部副总经理袁斌向记者介绍，中投国控集团致力于构建“主业突出，上下产业链垂直深耕”的商业发展模式，以写字楼运营为主业，同时发展物业管理、酒店管理、企业服务等上下游产业链，垂直深耕下去。“我们不做开发建设，只做楼宇的轻资产运营。目前集团仅在河南省持有的商业写字楼面积近110万平方米，服务10000+企业客户，我们也始终在朝着IPO上市的方向前进。”袁斌说。
商管的时代使命：支撑生产性服务业“上楼入链”
今年全国两会上，李强总理作的《政府工作报告》在提出“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”时，专门指出“加快发展现代生产性服务业”。生产性服务业是制造业高端化、智能化的重要支撑，也是引领产业向价值链高端攀升的关键环节和根本途径，延伸了更新质的生产要素的使用范围，推动了新质生产力的能级跃迁。
以武汉为例，其核心城区江岸区在数年前就提出发展楼宇经济，平安金融中心是湖北首栋纳税超10亿元楼宇，楼内以金融、保险等高端服务业为主。目前，江岸区已有3栋纳税超10亿元楼宇、25栋纳税亿元楼宇。形成武汉天地国际商务集群、建设大道金融产业带集群、汉口历史文化风貌区文创集群、长江左岸创意设计集群、汉口滨江商务区国际总部集群等五大特色楼宇集群。
放眼世界，生产性服务业“上楼入链”是城市经济发展的必然趋势。当前，我国发达城市把现代服务业，特别是生产性服务业作为产业转型“闯关”的主攻方向，突出发展总部经济、楼宇经济，把生态环保、数字经济、科创服务、金融保险、商贸物流、人工智能等一系列生产性服务业搬进写字楼，打造亿元税收楼宇，甚至是十亿元楼宇，既形成集约效应，也方便政府集中提供服务。
通过对香港、北京、武汉等地的考察，韩帅洞见了这一趋势背后的商业潜力。生产性服务业“上楼”，离不开存量空间的盘活和产业链的打造。盘活需要精准，让载体的资源禀赋和服务业的发展需求相匹配，才能畅通导入优质产业、新兴产业的路径。打造产业链重在实现价值增值，通过发挥城市空间的区位、公共服务等优势，为上下游高效协同生产提供各种便利，达到“花开蝶自来”的效果，吸引在链企业、优质生产要素汇集，持续扩大产业规模、提升产业能级。
在这样的背景下，中投国控集团更致力于提升楼宇运营水平，聚焦于服务企业、服务企业家，贯穿全服务流程做政企、银企、企企、媒企各类资源的联动整合。依托集团专业的运管能力和链接能力，提升产业聚集度，塑造“一楼一主业、一楼一特色、一楼一品牌”的格局，着力打造“上下楼即上下游”的产业聚集生态。
通过低效商产盘存，中投国控集团在郑州市二七区打造出了一栋以法律服务为特色的法务大厦，配备共享食堂、健身房、高端咖啡馆等，吸引国内国际法务服务机构，以及在海外开展业务、需要国际法支持频率较高的企业入驻，以特色招商，目前运营趋势稳定向好。2023年12月22日，中投国控集团携手二七区人民政府以及入驻企业，举行了“二七区法务园区”的揭牌仪式。
有业内专家评价说，法务园区的成立不仅标志着郑州市二七区法务产业聚集平台建设日趋成熟，法务品牌辐射力、产业聚合力逐步增强，还将为郑州乃至河南产业经济的发展增添新业态、提供新动能、塑造新优势，全面打造具有全国乃至国际竞争力的法务产业新高地。
全国布局 中投国控成为存量商办市场新势力
2023年5月21日，中投国控集团在郑州市召开上市启动会，韩帅向媒体表示，中投国控集团在发展中主动创新求变，找准新契机，构建新格局，探索出了一条属于自己的发展道路，集团实现了跨越式发展，并将进一步聚焦核心优势，力争早日走向资本市场。
从发达国家和地区的城市发展经验来看，在城市更新过程中，低效商业地产的存量改造一直都有着很高的成功率。作为城市最早期的商业地标，它们通常位置优越，是一代人难以消磨的城市记忆，有着极高的人气和关注度。
2021年，北京市发布《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》，指出到2025年北京将推动500万平方米左右的低效老旧楼宇改造，并完成22个传统商圈升级。在2021年，北京市区内有3个老旧商业物业经过改造升级后重新面世。在北京市西单中心区域，原77街更名为西单更新场重装开业，定位青年潮流，引入的品牌近半数为北京首店，成为中国低效商业地产存量改造的标志性案例。
城市更新和生产性服务业上楼的大势，为低效商业地产的存量改造提供了巨大空间，同时资本市场也给出了良性反应。2023年底，自盟资本10亿智慧城市系列投资基金启动，该基金是自盟资本联合中投国控集团设立的首支智慧城市系列投资基金。自盟资本负责人在介绍该基金时称，将以资本为纽带，以基金为载体，以产业为导向，通过发挥“资本+产业+平台”生态圈资源优势，整合汇聚政、产、学、研、企、商、媒等各方力量，为助力商管行业和城市产业生态发展提供可靠的资本支持。
作为较早启动更新行动的城市，北京市住房城乡建设委副主任马綮鸿表示，为支持城市更新重点项目实施，北京市加大资金支持力度，同时还积极探索社会资本参与城市更新机制，指导各区尽快谋划一批成规模、投资大、有影响力，对市场吸引力高的片区综合性城市更新项目，吸引社会资本积极参与。可见在城市更新过程中，社会资本将是受各地政府青睐的重要力量。
当前，我国城市发展已经进入城市更新的重要时期，今年以来，各地纷纷因地制宜，陆续出台了城市更新政策法规，探索富有城市特色的实施方案，年均超万亿的盘存市场已经呈现在大家面前。
目前，中投国控集团正推进在全国重点城市全面布局，香港和东南亚也在下一步计划当中。2024年的新春年会上，韩帅向全体员工动员：“今天，中投站在区域化向全国化迈进的里程拐点，我们将重点布局上海、北京、西安、南京、武汉、重庆、成都等一线或强二线城市，到2027年集团商管面积力争突破1000万平方米，然后向海外延伸!”
历经二十年的发展，中投国控集团对市场有着异常清醒的认知。“在城市更新的大背景下，做低效商业地产盘活这个细分赛道的头部，这是我们的目标，相对地产开发这是一片新蓝海。”韩帅说。
谈及集团快速稳定发展的心得，韩帅透露：“坚定轻资产投入的准则，顺应政策趋势，不断链接优质资源，来充实我们的服务体系，为我们的项目、客户做深度赋能，这可能就是我们长期保持健康稳定发展的秘诀。”